| 现场提问：现在一线城市土地价格这么高，东原的布局策略会不会有转变？
罗韶颖：土地市场确实变化很大，不过好在整个房地产市场很大，层次也很丰富，在那么大的市场里面，800亿以下或者500亿以下的公司，还是完全可以走差异化的路线。
分解到拿地方面也是一样的，可能市场觉得东原2016年拍了很多地，其实我们自己到了上个星期在内部做了一个盘点，盘点下来有70%是在2016年年底，以收并购、合作等类似的方式获取的，以这样的方式去拿地，整体来讲成本一定要比招拍挂更可控，所以我觉得，还是各有各的打法。
现场提问：东原的发展重心是在一线城市还是会精专于重庆或者某一个区域，未来谋篇布局的策略是怎样的？
罗韶颖：跟四年以前比，东原已经有很大的变化。四年前我们重庆和重庆以外的项目大概是八二开，重庆占了80%，其他的方面20%，今天已经倒过来了。
我们2004年进入上海区域，在上海有6个项目，在南京、苏州、杭州也都至少有一个项目，有的是两个项目；我们四年前进的武汉，现在在武汉也有6个项目；我们在珠三角的广深，包括环渤海区域也都在看地。
东原并没有以一线还是二线城市来做一个划分，更多是看哪一个城市已经是超大、特大的城市，或者是我们判断它有很大的潜力会在中短期变成超大、特大城市。这种非常有经济活力和发展潜力的城市是我们关注的重点，我觉得这种城市在中国悲观一点可能就是10个，乐观一点不会超过15个。
超大和特大城市、非常有活力的城市，它的城市发展一定不是绝对均衡的，一定会有一些旧区率先要突破，不是因为危房已经到了不能住人的地步，而是说这个城市的增量可能急剧向这个区挤压的时候，它会推动这个城市提前进入改造的阶段。
就东原深耕精选的逻辑而言，我觉得要完成的任务，要实现的目标，就是要能够比那个城市的同行们更快速地发现这样的区域，预判到这样的区域，然后反应更敏锐，行动更敏捷，从而去承接城市一个区域接一个区域的旧改，在同一个城市里，这一波结束后还可能踏进下一波的旧改。
对于东原来讲，我觉得并不是简单重复的劳动，一个一个又一个项目的复制，而是结合精选深耕的逻辑，去深耕一个城市，去找差异化。
现场提问：东原的商业项目大部分集中在重庆，接下来会不会有更多的布局？现阶段东原关注社区商业，辐射范围更大的购物中心有没有列入发展规划？
罗韶颖：东原是从重庆出发的一个开发公司，我们在重庆做了几乎所有的实验品，除了工业地产没做以外，别的业态要不然就是已经做了，要不然就是在尝试中。
商业这块也是一样的，主流业态东原都有代表作，其实也叫做实验田，有的实验还可以，有的实验还需要很多改进。
往外延伸，短期内东原不会在别的城市考虑大体量的购物中心和主题商业。我们没有把常规的购物中心当成一个战略来考虑，更多的还是会视乎拿地的情况。如果遇到一块地，有做大型购物中心的特质，我相信我们团队有能力驾驭，因为经过多年的实践，整体团队已经经历了很多宝贵的教训，也积累了很多经验。所以机会来的时候，我们会抓住，但是不会当成战略发展的主线。
我们会更多地关注社区商业，东原在2017年商业的一个主题就是社区商业。将商业作为一个新的产品线来开发，但是产品的意义不是单纯指很强的硬件复制性。不同的社区打造不同内涵的产品，这个是我们2017年的重中之重。
现场提问：东原所有业务中商业占比是多少？整个商业板块的发展和构成是怎样的？
罗韶颖：商业的比例并不多，我们主要的营收还是来自于住宅，但商业是我们整个开发的战略里面非常关键的一个部分。
这个部分的意义是在哪里？还是会跟东原深耕的逻辑分不开。当立足于深耕中国有限的这10到15个超大、特大城市，而且项目可能分布在这些城市里面相对人口密度更高的区域的时候，那么肯定是躲不过商业这个命题的。
东原经历过不同的阶段，第一个阶段是很敬业地去做商业，我们有三个主题商业，常规购物中心，都是样板店。到了第二个阶段，大家也都知道，REITs在中国还没有推动起来，对于一个常规的开发商来说，重资产的模式是很难持续的。所以到了第二个阶段，东原很专注于在住宅的扩张。
从2016年开始，我们给内部的商业板块布置了一个任务，就是要开始启动新的一轮商业方面的攻坚战。首先，在不同的城市，相对人口高密度的地区，拿地时可能都躲不开会有商业面积的指标。常规的做法是做成商铺或者公寓然后卖掉，但我们觉得这并不是对最好的一个解决方案，当这些区域所有的竞品都是按这种类似的方式在做时，那区域内可能会充斥着高度同质化的商业。
从需求来看，现在和未来的特大城市里面，交通成本和时间成本越来越高，对于大多数普通消费者而言，一定会慢慢地被挤压到就近消费的区域，这其中有机会去做结构更丰富的社区商业。
当东原在城市深耕时，可以结合业主和客户进行线上或者线下的整合，来发挥力量。在这一个层面，我觉得我们公司实际上还没有系统地去把产品研发出来。所以2016年年初其实就布置了这个任务，2017年的重中之重，就是社区商业的启动。
现场提问：现在房地产市场又迎来了产品力的时期，不同的企业有不同的产品标签，东原在做社区商业的时候会不会有自己的标签？
罗韶颖：东原走出去以后，产品形式不一定是复制，但是内核一定是会复制的，就是东原会根据地段特质来做最合适的产品。
在房地产的黄金时代，开发商能融资能拿地，其实就已经可以决定规模和利润率了。但到了下半场这是不够的，未来要怎么走下去？对于像我们这样的企业，我觉得必须是从城市人群的需求出发来考虑这点。
我相信城市化的速度还会再提升，在这种快速的城市化过程中，受挤压最大的就是城市中产阶级，根据他们在生活中的需求，其实可以做的事情很多。
我们做的社区商业，在开出前面两三个店的时候，你可能觉得很惊讶，这哪里叫产品线？差异太大了，任何两个项目之间可能都没有什么共同点。
回到最本质的方面，东原向来尊重每个项目的特质，包括土地与地段，在那个地段上面和周边的人。
现场提问：未来几年，东原对商业这块的布局、总投入和营运目标是怎么规划的？
罗韶颖：从商业发展来讲，首先就是跑不掉的一定是北京和上海，这是做商业的兵家必争之地，而且当你要去做社区商业，从一万方到五万方这样一个刻度的产品时，北京、上海更加是兵家必争之地。
除了这两个城市以外，还取决于城市的消费力和项目所在地段，这不只是人口的问题。
重庆市绝对是人口数量最大的城市之一，但是在商业方面可能离南京、苏州都还有差距，所以我们会建立一套指标，用这套指标去筛选哪些城市来作为我们的发展方向，但是重点一定是社区商业。
运营方面，怎么样可以让资产增值？我们的判断，到了今天要让商业真正做到最大化的增值，已经不是一个简单的业态组合能够解决的。很多商业里面业态组合是不错的，可是业绩却不好，对此我们做了非常多的研究。
1891时光道选择商家品牌时，有一个重要的理念是这个商家必须具备最大化的独立生存能力，这是我们商业里面非常重要的一个逻辑。
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